• 物業板塊強勢上漲 金科服務跑步入場

    孫夢凡2020-04-30 09:17:37來源:第一財經

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    ??“金科服務不追求為了上市而上市。”剛剛過去的業績會上,金科股份(000656,簡稱“金科”)董事會秘書徐國富稱,要做到在業主滿意情況下,通過資本運作,讓員工、股東享受上市紅利。

    ??話音剛落,金科便將分拆物業上市提上日程。4月29日,金科公告稱,擬分拆旗下物業公司金科服務到香港聯交所主板上市,具體上市時間將根據境外資本市場狀況、審批進展等決定。

    ??據悉,此次發行股票為境外上市外資股,每股面值1元;發行規模上,H股股數擬不超過發行后金科服務股份總數的25%,并視市場情況授予全球協調人或賬簿管理人不超過上述發行股數15%的超額配售權。

    ??金科服務成立于2000年,公司注冊資本5000萬元,法定代表人夏紹飛。截至公告日,金科持有該公司75%的股權,石河子市恒業金通股權投資普通合伙企業持有其25%的股權。

    ??為赴港上市,金科服務將整體變更為股份有限公司,并擬在在發行前或上市后擇機向中國證監會申請“全流通”,將金科持有的全部或者部分內資股股份轉為境外上市外資股,在香港聯交所主板上市交易。

    ??2019年度,金科服務合同管理面積2.46億平方米,營業收入27.54億元,歸母凈利潤3.97億元;截至2020年3月末,公司資產總額62.76億元,負債總額56.34億元,凈資產6.41億元。

    ??“2017年,金科把生活服務集團25%股權給管理團隊,充分激勵導致其取得好成績,2018、2019年生活服務集團的業績都有50%以上的增長。”徐國富說,希望所有產業板塊成熟的時候,都能推向資本市場。

    ??談及上市意圖,金科稱通過分拆上市,可有效增強金科服務的資本實力,并建立獨立、持續、穩定和高效的資本運作平臺,為業務發展提供更為多元化的融資渠道,提升金科服務競爭優勢。

    ??不僅是金科,自去年房企掀起物企上市小高潮以來,已合計有24家內地物管公司上市,其中A股3家,港股21家。今年,建業新生活通過港交所聆訊,華潤置地、世茂等房企也有分拆物業上市計劃。

    ??房企爭相分拆物業上市,一方面源于可借助上市所募資金擴張規模,搶占集中度不高的物業市場;另一方面,物業板塊在資本市場的高估值、強增長,也引發房企管理市值、分食資本紅利的沖動。

    ??據克而瑞證券數據,過去一年,統計在內的物管公司年度股價漲幅均值為66.6%,跑贏恒生指數9.1%的漲幅和恒生中國企業指數10.3%的漲幅,也跑贏克而瑞內房股領先指數35.4%的漲幅。

    ??個股方面,新城悅服務、永升生活服務、佳兆業美好、招商積余、雅生活服務、新大正、中海物業和碧桂園服務等公司股價漲幅超過一倍,其中新城悅服務2019年股價漲幅高達222%。

    ??4月28日,摩根大通報告指出,年初至今,內地物管股已累積約43%升幅,對比恒指同期累跌12%。“股價強勁反彈均因為市場預期收入增長,令投資者愿意支付更高的市盈率。”

    ??從股價漲幅看,漲跌幅度與物業公司盈利情況基本呈正相關。2019年,24家上市物管公司取得44%的平均營收增幅,穩健和現金充裕是物業股的基本盤,而高盈利、高增長則是物業企業高估值的原因所在。

    ??“物業股市盈率基本在30倍以上,明顯跑贏大市,且估值普遍高于地產,從資產配置角度看,上市房企更愿意選擇估值更高的板塊,分拆物業上市,將價值釋放出來。”有券商人士認為。

    ??不過鑒于物業股的強勁走勢,機構擔憂短期板塊將出現獲利套現潮。“若板塊因投資者獲利離場而出現調整,調整10%~15%將是良好入市機會,對未來6至12個月行業前景保持樂觀,建議趁低吸納。”摩根大通認為。

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