• 醫治深圳樓市焦慮 需要及時透明信息披露

    薛暉2020-04-30 13:25:25來源:每日經濟新聞

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    ??4月28日,深圳住建局局長張學凡在參加《民心橋》直播時稱,已對某違規樓盤進行處罰,原因是該項目“捂盤惜售”,把取證(預售證)的新房分三次銷售,向百姓釋放“秒光”信號。隨后,該項目被證實為此前曾在網上大紅大紫的“秒光豪宅”招商蛇口灣璽。

    ??3月、4月間,售價2000萬元起的灣璽項目曾三次銷售,分別推出104套、14套及54套公寓,均宣布“日光”或“秒光”。據此,部分自媒體發出了“豪宅遭圍搶”和“房價將暴漲”等信息。處于風口浪尖的灣璽項目后來曾發公告“澄清”,稱“日光”并不屬實,仍有房子未售出,但并不能舒緩持幣觀望者的焦慮心情。

    ??就在張學凡局長表態后,網民從深圳房地產信息平臺查詢到,灣璽項目除33套已備案房源,其余192套已顯示為“分局鎖定”。相關信息還顯示,灣璽項目預售日期為2019年11月18日,共有225套房源。而此前每次推售的都只是部分房源,與深圳要求的“須在10日內全部公開房源并一次性對外銷售”相悖。

    ??同一日,張學凡局長還駁斥了有關深圳二手房暴漲的傳聞。稱有媒體基于個別房源的掛牌價得出深圳一季度二手房價格大幅上漲9.7%的結論,與事實嚴重不符。

    ??究竟房價是漲還是跌,供應是緊缺還是充裕?顯然,這些都需要及時客觀的數據作答,但遺憾的是,房地產的行業特色導致其銷售數據嚴重滯后,無法體現當下的市場情況。每個月的新房銷售數據,實際上只能反映兩三個月甚至半年前的交易行為。

    ??仍以前述灣璽項目為例,該項目早在去年11月就已預售。但直到近日被深圳住建局處罰時,真正完成網簽過戶的可能只有那33套“未被分局鎖定”的房源。其余房源要么未完成全部交易要么根本未售出。通常而言,越貴的房子交易周期越長,而且即便是簽了合同交了預付款,也存在大量無法網簽或無法貸款的情況,導致交易最終失敗。所謂“日光”和“秒光”,都只能是營銷噱頭。至于動輒幾倍的認籌率,更只是賣家的一面之辭,無法證實也無法證偽。若想求真相,只能待開盤半年后去查網簽數據。

    ??商家利用信息不對稱制造恐慌情緒而推售商品,是一種常見的營銷套路,破解之法就是有更及時更客觀的權威信息。然而,在房地產統計數據方面,信息發布長期處于被動局面。

    ??首先,在二手房領域,由于主要交易環節都在民營中介機構完成,第一手數據幾乎都掌握在中介機構手里。最終到政府部門辦理網簽時,由于不同時期的陰陽合同比例不同,導致成交均價的漲跌幅度與實際情況嚴重偏離。

    ??其次,在新房領域,雖然網簽價格難以造假,但均價往往受到開發商推盤節奏影響,數據也會失真。例如,在市場不景氣時,開發商更愿意推出區位好、單價高的稀缺項目以快速回籠資金,這就會導致整個新房市場的成交均價上漲。如此一來,原本是市場下行,但從均價上看卻是上行,購房者也會誤以為房價上漲。

    ??這類信息失真的情況一直都存在,也屢受詬病,怎奈并無藥到病除一勞永逸的妙法。近期深圳樓市的表現,實際上正反映出買賣雙方因信息不對稱而引發的焦慮心態。一方面,開發商急于銷售而不惜在數據和輿論上誤導公眾;另一方面,公眾雖覺得市場怪異卻又拿不出證據。

    ??作為監督市場的政府部門,當務之急就是揭穿營銷套路,以正視聽。住建局局長接受訪談自然是一種傳遞真實信息的積極舉措,但疾言厲色的批判或者處罰個別頂風作案的商家,并不能完全緩解購房者的焦慮情緒。筆者認為,政府部門還應盡早開展市場調研,將疫情之后更真實的樓市供求關系告訴公眾,讓消費者清楚市場行情,作出理性選擇。當然,百姓最想看到的還是保證供給和平抑價格的實在舉措和承諾。

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