• 孟曉蘇:內需來敲門時最需要的是增加房屋供應

    馬琳2020-04-29 14:12:31來源:中房報

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    ??“這是內需來敲門了。”面對最近深圳樓市的急劇變化,孟曉蘇發出了這樣的感慨。

    ??3月以來,深圳樓市上演了一幕幕火熱場面,“上千萬豪宅熱銷”、“上千套房子一日售罄”,引發全國關注。來自國家統計局的數據顯示,3月份70個大中城市房地產市場價格出現微漲,北上廣深4個一線城市中,深圳新房、二手住宅銷售價格分別以環比上漲0.5%、1.6%領漲,二手住宅銷售價格同比上漲9.7%,時隔兩年躍居全國第一。

    ??4月20日,央行也在短期內緊急發出調查通知:深圳樓市是否有違規資金流入?

    ??經過調查,深圳五部門(即人民銀行深圳市中心支行、深圳市中小企業服務局、深圳市住建局、深圳銀保監局、深圳市市場監管局)通報了所謂“房抵經營貸買房”的情況調查:目前,深圳市區兩級貸款貼息項目均未進入資金發放階段,不存在網傳“貸款貼息資金進入房市”的情形。一季度房價大幅上漲的傳言與事實嚴重不符,不排除個別中介機構和自媒體惡炒深圳樓價。

    ??4月22日,深圳市住建局也表態稱,今年將加大加快新供居住用地出讓,計劃供應約3平方公里,這是2019年供應量的兩倍。其中,要在上半年實現年度目標50%居住用地出讓。

    ??僅僅幾天,政府各方對深圳樓市的火熱定了調子,使市場趨于平穩。“這幾個主體的行為都是對的。”原國家房改課題組組長、中房集團理事長、匯力基金董事長孟曉蘇表示。但他認為房價上漲的長期趨勢及供需矛盾依然存在,“以深圳為例 ,2019年深圳市新增人口41萬,但住宅供應非常有限,供應矛盾較大。豬肉供應少了價格就會漲。現在樓市明顯供不應求,這是許多城市存在的現象。”

    ??面對疫情下經濟的有效恢復,他的建議是在投資上必須“兩條腿走路”,一邊發力基礎設施投資,一邊推動房地產發展,兩個輪子一起轉才能走出經濟低迷。“我國GDP增幅從8%以上下滑至6%—7%,再到去年的6.1%,主要是我們關上了房地產這個主引擎,靠人拉肩扛推動經濟發展,不僅很累而且速慢。”

    ??另外,盡管我們釋放了大量的流動性,但CPI始終沒有上漲得那么厲害,主要是因為大量貨幣最終因資產價格上漲而消融,這些資產也包括房地產。“樓市增值與其他資產增值就像巨大的海綿把新增廣義貨幣都給吸納了,保證了物價穩定與社會穩定,這就是中國的經驗。忘記了這些經驗,刻意用人為的方式改變它,經濟上遭遇的將只有報復。”

    ??“這幾個主體的行為都是對的”

    ??中國房地產報:最近深圳樓市風波不斷:一是市場的火熱與“秒光”樓盤引發央行與外界關注;一是針對是否有經營貸違規進入樓市及房價暴 漲事宜深圳五部門進行了回應,稱“深圳房地產市場一切正常”。對于近期深圳樓市的火熱現象與調查您有什么看法?

    ??孟曉蘇:這就對了,這幾個主體的行為都是對的。并且這次事件有兩個方面值得高興:一是深圳市場的火熱表明內需來敲門了,特別是目前在復工復產恢復經濟的情況下,我們可以看到最先起來的,還是內需,還是房地產,還是深圳;上一輪去庫存也是深圳先行。就像許小年說的,復工很好,訂單呢?目前的情況明顯是外需萎縮,原有的訂單少了;內需也有些萎縮的領域,但相對還比較穩定。深圳樓市的回暖恰恰說明,內需來了。二是,經過深圳幾個部門的調查研究做出了正確判斷,沒有被輿論綁架。本來我還略有擔心,深圳會不會受到社會上某種輿論影響,轉而壓制發展起來的樓市?會不會出現“葉公好龍”的情況?現在看來沒有發生,政府有了正確的判斷。

    ??中國房地產報:從深層次來看,您認為深圳房地產市場存在哪些問題是需要政府關注的?

    ??孟曉蘇:我最近看到深圳市房協給深圳住建部門的一份建議書,里面列舉了此輪房價漲幅的原因,主要是土地供應不足、住宅用地比例低、容積率問題,以及人口增加與供地矛盾、擴大都市圈問題等。這份建議書顯示,從長期看深圳土地資源稀缺、人口密度持續加大,2018年新入戶50萬人,2019年深圳新入戶41萬人,入戶門檻低,加大了需求,住宅供給不足是不爭的事實。建議對外擴容增加住宅類土地供應、推進新建住宅入市等。我認為這些意見都說到了關鍵之處。

    ??另外,為什么深圳二手房猛漲,是因為只有少量房子進入到流通市場,自2018年“7·31”政策之后,已經約有18萬套房源被鎖定,不能參與到流通市場(深圳現有住宅在二手市場流通的僅為6萬-8萬套),市場供應量是嚴重不足的,因此深圳房協建議,取消限售政策或降低限售年限。

    ??實際上,深圳現下的情況并不是它一家的問題,各個城市都有供地“量少而結構差”的情況,土地供應總量少,而且住宅供地占比低,很多時候是在刻意壓低住宅供地比例,人為造成住宅供地價格上漲,面粉貴了面包定然要漲價。

    ??中國房地產報:除了上述幾個方面,還有哪些問題值得警惕。

    ??孟曉蘇:有一點是需要提醒注意的,就是不要指責銀行發放貸款時要用房產抵押。在企業信用與擔保缺失的當下,銀行發放貸款是需要抵押物的,抵押貸款才能保證資金安全,而房屋是最好的抵押品。已有銀行業人士表示,“房抵經營貸款”是從銀行資金安全考慮的,這也是從整體金融結構安全角度考慮的,是一種“底線思維”。如果銀行資金出了大問題,對社會造成的危害就會很大。在啟動內需的情況下,也不能忘記防范金融風險。

    ??從此輪深圳銀行系統的操作來看,我認為他們是守住了底線的,保證了企業風險不至于傳導至金融體系。

    ??我們要從思維方面轉變,認清銀行資金投放出去是會流通與傳導的。我記得1994年剛剛進行房改時,有銀行行長反映意見,不贊成讓居民從銀行提錢去買房,擔心銀行存款會減少。而實際情況是,居民把購房款交給單位購房后,單位很快就把錢又存入到銀行,資金轉了一個圈,又轉回到銀行系統。但當時某銀行行長的說法還真的把房改阻礙了好幾年,這是缺乏金融知識的一種表現。銀行資金的傳導機制也很明顯,比如“居民購房貸款”看起來只是貸給了居民購房,實際上資金通過購房后的流通,能傳導到多個相關企業與領域,把諸多產業都給帶動起來了。

    ??中國房地產報:除了深圳最近動作外,其他一些三四線城市如青島、荊州、淮安此前都推出了放松政策,最終無疾而終。您怎么看待這些地方政府的做法?

    ??孟曉蘇:我看這些地方政府也是挺為難的。在樓市調控下,他們很想搞活經濟,又擔心被扣上“短期刺激經濟”的帽子。他們嘗試著改變“限購”等政策,但經不起輿論圍攻與上級責問,最后只能探探頭就趕快縮回去。

    ??中央明確要求“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”,但現在這句話已被人演繹為與本意不同的另外四種情形:一是“房子是用來住的不是用來‘買’的”,限制居民買房;二是“房子是用來住的不是用來‘賣’的”,限制開發商賣房;三是“房子是用來‘租’的不是用來‘買’的”,直接違背中央“租售并舉”方針;四是“房子只能單位購買,個人只能租住公房”,要倒退到房改之前去。這些“歪批三國”的說法都是不符合中央要求的。還是應當不忘初心、回歸本源,真正按照中央“房住不炒”的定位,促進房地產市場平穩健康發展。

    ??“不要把房地產這匹馬關在籠子里”

    ??中國房地產報:在疫情下,中國對于經濟的恢復與穩定發展有了系列舉措,包括釋放流動性、支持小微企業等,對于這些舉措您怎么看?有什么建議?

    ??孟曉蘇:為了推動經濟恢復與發展,現在要采取多種措施。包括提高財政赤字率、實行紓困政策、加大基礎設施建設投資等,我認為都是正確的,在經濟持續下滑時,我一直主張實行積極的財政政策與積極的貨幣政策。

    ??我認為,在擴大財政赤字的同時必須搞活經濟,否則就真的成為純粹的“寅吃卯糧”。最近中央文件已對完善市場經濟機制,進一步擴大內需提出了一系列要求,包括強調“促進房地產市場平穩健康發展”。說明此時不能單把房地產關在籠子里。

    ??擴大內需的一個重要方面是要增加城市建房。有的專家擔心被輿論批評為“要搞房地產”,所以只提出“要給進城農民工建房”、“要建共有產權房”,不敢提“房地產”。但是給進城農民工建房的行業就不是“房地產”了嗎?城市保障房建設主要依靠地方財政進行支付,而在地方財政收入中“開發企業購地”占有很大比例;現在推進的“舊城區改造”則更是直接由開發商提供拆遷房,安置城市原住居民。可以看出,保障房與商品房是一枚硬幣的兩面,城市保障房建設的資金多是來自商品房開發。

    ??另一方面是發力都市圈建設,形成以大城市為中心的城市群。我國城市建成區普遍偏小。東京都市圈建成區6993平方公里,約等于我國北京、上海、廣州、深圳、天津和重慶六大城市建成區面積之和。城市建成區太小,就帶來了空間狹小、交通擁堵等問題。用汽車“限行”與“限購”來緩解矛盾,治標不治本,把它長期化就成為一種懶政。

    ??房地產與都市圈建設都能有力拉動疫情后的中國經濟。現在各國紛紛推出刺激本國經濟復蘇的政策,此時盼望別國的資金流入我國、幫助我國“完善產業鏈”、繼續做大我國出口的想法都不現實。現實的是依靠內需。

    ??以1998年開始的城鎮住房制度改革為例,它適應中國消費結構轉型的需要,有效地啟動了內需。從此中國進入重化工時代,經濟實現了起飛式發展。1998年中國經濟總量居世界第七位,那時專家們認為,到2025年我國會成為世界第三,到2050年可能超過日本成為世界第二。房改釋放出神奇的內需力量,使我國經濟總量平均每兩年超越一個國家,到2010年超過日本成為世界第二。

    ??中國房地產報:從現在來看,經濟的穩定發展更寄望于基礎設施建設,對于房地產行業的定位仍是“房住不炒”“穩定發展”。

    ??孟曉蘇:只把啟動內需寄望于基礎設施建設,把房地產這匹壯馬繼續關在籠子里、固守樓市限購的做法,我很不認同。據我了解,“新基建”一年投資規模僅為1.2萬億元,相比全年16萬億元的房地產投資規模,真是天壤之別。

    ??與基建投資相比,房地產拉動經濟的作用更大,“它占用資金少一半,但拉動經濟大一倍”,這個對比不是我做出的,是來自央行的專家。其中主要原因是房屋產品很快可以被人買走,產業可以實現滾動投資,而基建投資則要靠經營收費慢慢回收資金,其間的地方債與企業債要背負很多年。

    ??持續加大地方基礎設施建設投資,會衍生出另一個問題,即會加重地方債務負擔。這與目前的“三大攻堅戰”中“防范化解重大金融風險”的要求是相悖的;而且地方政府不斷發國債搞建設,無疑會影響企業的發展。

    ??有人說我國居民負債率太高,不應再加杠桿,實際情況是這樣嗎?根據我國央行2019年10月中下旬對30個省市抽樣進行的城鎮居民資產負債情況調查,我國城鎮居民家庭總資產均值為317.9萬元,住房擁有率達到96.0%,住房資產占居民家庭總資產的比重為59.1%,家庭資產負債率僅為9.1%。這與瑞士信貸發布的《2019年度全球財富報告》數據基本相同。面對疫情后的經濟發展,如果需要加杠桿,加在哪一側更適合?若加在政府與企業端,將造成負債率過高,根據IMF測算,中國2018年地方政府隱性債務規模達31萬億元,增速放緩但規模龐大;2019年我國財政赤字已高達4.8萬億元,赤字率增至4.89%,比年初定的2.8%高出不少。但居民家庭負債率是最低的。我們應當放開住房抵押貸款,鼓勵城鄉居民購房,同時增加房屋供應量。中國經濟一定會出現良性變化,這不是天方夜譚,已經為歷史經驗多次證明。二十多年來,我國經濟出現的問題都與壓抑房地產有關,而放松對房地產的限制之后,國民經濟很快就走出了困境。此外抑制居民住房需求也是違背人民群眾意愿的事,在習近平總書記提出的“人民群眾對美好生活的向往”中,就包括有“更舒適的居住條件、更優美的環境”。我們要謹記“人民對美好生活的向往,就是我們的奮斗目標”。

    ??因此,我們在擴大投資上必須要“兩條腿走路”,一邊發力基礎設施投資,一邊推動房地產投資發展,兩個輪子一起轉才能走出經濟低迷。2011年以后我國GDP增幅從8%以上滑至6%-7%,再到去年的6.1%,主要是我們關上了房地產這個主引擎,靠人拉肩扛推動經濟發展,不僅很累、而且慢速。

    ??中國房地產報:如何解決地方政府在基礎設施投資方面形成的負債問題?您有什么好的建議?

    ??孟曉蘇:如何解決地方政府負債率過高的問題?我認為需要引入不動產投資信托基金——“REITs”,將基礎設施建設形成的資產轉由社會資金持有,變間接融資為直接融資,這樣可以形成滾動投資能力,也可以有效化解金融風險。

    ??在我國引入REITs的建議,我早在2005年就已經提出,但多年一直難以完全引進。我國近年引入很多金融產品,連搞亂金融的P2P都被引進,唯獨引進REITs卻難上加難。為什么我國管理層對REITs難于接受呢?主要是當初把REITs翻譯成了“房地產投資基金”,冠名“房地產”三個字就成為它落地我國的最大障礙,抑制“房地產”與“叫停房地產信托”,使REITs不斷受到牽連。現在我們已經把它翻譯為“不動產投資信托基金”,其基礎資產不是傳統房地產,而是地方政府投資的基礎設施建設。我希望“基礎設施資產證券化REITs”能早日出臺,用公募基金持有優質基礎設施資產,形成地方政府投資的良性循環。

    ??疫情后房地產面對的市場空間

    ??更為重要與巨大了

    ??中國房地產報:您認為疫情過后人們對于房地產會有什么樣的需求?

    ??孟曉蘇:前段時間也有媒體問我這樣一個問題:“疫情過后人們對于醫院是否會增加需求”?我給了否定的回答。原因是什么?是因為疫情期間人們多是無法進入醫院,更多的是在居家隔離生活。這時人們才發現,房子大與房子小的感覺真是不一樣的,疫情期間流傳出一種說法:“房小蹲禁閉,房大修養地,別墅度假區”,居家隔離與疫情長期化的說法,都使人們對住房的需求更加迫切。

    ??現在已有專家在談疫情過后的“報復性消費”問題。我認為,疫情后迎來的“報復性消費”將不應是旅游、娛樂或其它聚集性消費,購買更大與更好的住房更可能成為“報復性消費”。深圳二手房市場的火爆印證了我的判斷。

    ??過去我們曾把居民住房需求區分為“剛需”與“改善性需求”,后者是“非剛需”。現在我們需要調整這種區分。疫情中不少“改善性住房需求”已經成為城鎮居民生活的“新剛需”,加上農民工進城居住也是“新剛需”,這樣一來“剛需”的比例大大提高,房地產面對的市場空間更為重要與巨大了。

    ??中國房地產報:農民工的住房需求還沒有有效解決,包括集體建設用地流轉問題。

    ??孟曉蘇:你們上個月曾報道過我的觀點,冠以“美芹十論”的美譽,我在那篇報道中再次傳達萬里同志的要求,修改法律讓農民宅基地使用權流轉成為合法。此后劉世錦發表過一篇文章《“新基建”不足以挑大梁,新增長動能還看都市圈》,其中提到了關于“二次房改”的問題,核心就是給以農民工為主的新市民解決住房問題。農民宅基地流轉就是解決這個問題的鑰匙。

    ??前些年,中央已明確“允許農村集體經營性建設用地與國有土地同等入市、同權同價”。但在實際工作中,允許宅基地流轉的這“第二只靴子”總是不往地下扔。我曾多次在講話中代表農民往“樓上”喊,“趕快把第二只靴子扔下來吧”。《中華人民共和國土地管理法》修訂實施后,仍然把住最后一道關口,不允許農村集體建設用地包括宅基地變為城市住宅建設用地,流轉后只能用于工業與商業用途。本來農村宅基地就是住宅建設用地,流轉后便不能用于住宅建設。在《中華人民共和國憲法》中規定,土地歸國家所有和歸農村集體所有,現在是國有土地的所有者政府利用行政權力,限制著農村集體土地所有者的土地流轉使用范圍,維護著政府對城鎮住宅建設用地的獨家拍賣權與專享拍賣價格。

    ??歷史上,中國共產黨解決中國農村與農民的問題,從根本上說就是在不斷解決著土地問題。近些年來幾億農民進城推動著城鎮化,農民群眾急需解決新的“土地問題”,即農村建設用地流轉的問題。農民群眾本來不是“無產者”,實行建設用地流轉特別是宅基地流轉,才可能把他們的最大資產變現。過去長期限制農民轉讓宅基地使用權,農民進城后只能慢慢掙錢購房,居住條件拮據,“農村的大房子空著養老鼠,自己在城市里住得像老鼠”。有不少農民不顧“違法”向城里人轉讓宅基地使用權,形成了大量的“小產權房”現象,就是一種對不合理法律規定的自發反抗。現在與其空談“三農問題”,不如切實解決好農村土地流轉、特別是宅基地使用權流轉的問題。這對于疫情后的城市建設與經濟發展,也是一個非常得力的“抓手”。億萬農民進城居住與宅基地流轉所帶動的人流、物流與資金流,將有力地促進我國經濟長期發展。

    ??中國房地產報:您認為房價走勢有什么評判?

    ??孟曉蘇:對于房價走勢要從幾個層來看:“短期看供求,中期看地價,長期看發鈔”。

    ??短期看供求。現在樓市供求關系已經很緊張了。以深圳為例 ,每年深圳市新增人口40萬-50萬,但住宅供應非常有限,供求矛盾較大。豬肉供應少了價格就會漲。現在樓市是明顯的供不應求,這是全國性的現象。這也是長期局限于“香港模式”帶來的不良后果。

    ??中期看地價。以日本為例,當年它的房地產泡沫破滅主要是因為其地價大幅度下跌,東京地區的地價跌幅達到75%。地價與房價緊密相連,是在地價暴跌的情況下,日本房價才跌下來的。再看看我國國內,在地方政府壟斷性獨家供地的情況下,各個城市的地價還在漲。以剛剛走出疫情的武漢最近拍地為例,有的土地依然高于起拍價20%才被拿下。在地價持續上漲的情況下,房價肯定要漲。

    ??長期看發鈔。現在為抗擊疫情恢復經濟,美國與歐洲各國都在發鈔,我國也在進一步釋放流動性。中央要求保持流動性合理充裕,今年我國增加了廣義貨幣供應量,M2已從去年增速8.7%升到現在的10.1%。人們曾擔心增加貨幣供應量就會加大通貨膨脹率,我多次論述過,我國的增發貨幣并沒有造成過大通貨膨脹的原因,是大量貨幣被資產價格上漲包括房地產價格上漲所吸納。

    ??由于經濟發展快,我國成為最大的發鈔國之一。但我國CPI始終沒有漲得那么厲害,就是因為大量貨幣因資產價格上漲而消融。這些資產包括房地產。樓市增值與其他資產增值就像巨大的海綿,把新增廣義貨幣都給吸納了。根據國外權威機構統計,中國已成為居民家庭財富第二大國,居民主要資產是房產與房產增值。國家為此每年通過發鈔獲取了可觀的“鑄幣稅”,形成的是良性循環。資產價格上漲包括房地產價格上漲,能起到穩定經濟化解通脹的作用。所以我認為,現在不能只重視增發貨幣、增加財政赤字,同時還必須關注資產價格上漲,讓資產價格吸納走這些增發貨幣,才能更好保證經濟穩定。

    ??從以上各種角度來看,我國近些年房價上漲的概率大大高于房價下跌的概率。我國歷史上的房價上漲,并沒有給居民帶來多大害處,反而成就了居民財富增值。而低收入的居民的住房多是有保障的,不僅近些年來大量建設各類保障性住房,而且幾乎每一套商品房背后都包括著提供一套拆遷補償房。有人多次預言的“房價下跌”從來沒有整體上出現,但不少人仍然樂此不疲,不斷預言房 價下跌。我們現在看不到房價下行的因素的出現,所以要告訴人民群眾真實的情況,不要拿“房價下跌”的謊言去欺騙百姓。

    ??以上都是我們多年的經驗之談。忘記這些歷史經驗,試圖刻意用想象力去改變客觀規律,經濟上遭遇的將只有報復。

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