• 全國單價地王要入市了,拿地10萬/平,只賣13萬/平

    謝斯臨2020-04-30 08:59:10來源:時代在線

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    ??前無古人,至今也無后來者的全國單價地王終于要迎來入市了。

    ??4月24日,有媒體報道稱,上海中興路一號正式拿下預售許可,首批入市房源平均單價約12.98萬元/平方米。時代財經獲悉,萬科中興路一號首次推售228套房源,產品主打100平方米左右小戶型房型,50平方米及210平方米戶型產品數量均較為有限。據案場銷售透露,認籌金與網傳100萬元不同,實際應為50萬元。4月30日啟動認籌,并將在5月中上旬正式開盤。

    ??這個名噪一時的地王項目由融信在2016年以總價110.1億元,樓板價10.03萬元/平方米拿下,萬科以“操盤手”身份入股,拿下項目49%的股權。但后市的不甚樂觀讓項目始終進展緩慢,入市時間遠超預期。

    ??如今13萬元/平方米左右的售價讓項目或面臨難以打平成本的尷尬。業內普遍認為,兩家開發商基本將會面臨虧損的局面。

    ??在全國單價地王出爐的這一年,中央信貸政策寬松,手有余錢的房企們在土地市場上競相抬價,一年時間內制造超過340宗地王,創下歷史記錄。當時的房企也都沒有料想到房地產市場風云變幻,新一輪調控接踵而至,對于市場的踏空讓這些地王項目普遍面臨虧損,上海中興路項目只是其一。

    ??虧損或成定局

    ??對于上海中興路地王,此前市場曾預估,基本需要賣到18萬元/平方米方可實現盈利。而近13萬元/平方米的銷售均價,很大程度上意味著兩大開發商基本沒有盈利空間。

    ??上海中原地產資深分析師盧文曦在接受時代財經采訪時表示,考慮到10.03萬元/平方米的樓板價,加上建安成本,目前居住部分的售價最多只能是平進平出。長達3年之久的等待,背后財務成本也不是一筆小數目,“這樣算下來,中興路一號基本賣出一套虧一套”。

    ??對于高價地的入市,房企一般會選擇在市場下行時,以“小批量、低單價”入市,然后在市場上行時,通過多次推盤加價來實現整體的盈利。但這個模式,如今已經有點行不通了。在限購、限價等政策影響下,上海樓市已經趨于平穩,房價很難再出現“大起大落”。

    ??盧文曦指出,中興路一號項目選擇在這個時間節點放出部分房源盡快入市,更多可能是出于及時止損的考量。資金長期沉沒在項目上,不管是對萬科,還是融信來說,都是很大的壓力,盡早實現回款,不失為一個好的選擇。

    ??有業內人士向時代財經指出,按照規劃,中興路一號項目還含有地下經營性面積3.5萬平方米,以及1.09萬平方米的商業,在后期可以靠這部分實現一定的收益。不過,截至發稿時,上海萬科并未舊中興路一號項目的盈虧情況向時代財經進行答復。

    ??公開資料顯示,在入股中興路項目之前,萬科在該地王項目旁邊曾以5.48億元從上置集團手中收購綠洲雅賓利項目60%股權,兩個項目僅一路之隔。同時將兩個項目囊括手中,萬科將更有把握提升溢價,拉動雅賓利項目銷售。

    ??搜房網數據顯示,萬科翡翠雅賓利2016年7月的均價達到7.5萬元/平方米。而在融信8月中旬拍出全國單價地王后,萬科翡翠雅賓利均價隨后便提升到了9萬元/平方米。盧文曦認為,“東邊不亮西邊亮,哪怕中興路一號項目本身并不賺錢,萬科整體仍獲利不少。”而拿地之后便藏身幕后的融信,卻只能實打實的把虧損吞入肚中。

    ??地王時代的終結

    ??2016年8月17日,上海市掛牌出讓靜安區中興社區N070202單元332-01-A、333-01-A地塊,這宗位于上海靜安區中興路的地塊距離外灘僅2公里,距離陸家嘴僅3公里,是上海內環內除楊浦之外10年來首次的純住宅地塊出讓。

    ??如此優質的地塊,吸引萬科、保利、華潤、恒大等18家房企紛紛下場肉搏,激戰400多輪之后才最終被剛剛將總部遷至上海的融信以110.1億元的總價拿下,溢價率高達139%。

    ??對于2015年規模方才突破百億的融信來說,難以單靠自身實力承受高昂的地價和投資成本,更何況項目地塊還帶有80%的中小戶型占比以及不低于15%的住宅自持比例,操盤難度極大。

    ??2016年12月3日,萬科公告將以地價款約53.95億元,購得上海中興路地王項目49%的權益。自此,融信退居幕后,后來者萬科走向臺前。

    ??公開資料顯示,地塊體量并不大,凈用地面積約3.1萬平方米,容積率3.5,計容積率建筑面積約11萬平方米。其中住宅可售部分的建面為7.7萬平方米,自持1.41萬平方米,商業1.09萬平方米,其余將配建物業管理用房、保障房等。

    ??初略估算,上海中興路地王樓板價將高達10.03萬元/平方米,扣除15%的自持和5%的保障房之后,可售樓板價達14.27萬元/平方米。

    ??2016年,全國信貸政策寬松,房企融資渠道廣、成本低,去庫存的樓市政策在各個城市廣施紅利,房企普遍看好未來兩三年房價持續上漲,加之熱點城市土地供應受限,供地規模持續走低,一時之間,手握重金的房企紛紛下場搶地,好不熱鬧。

    ??克而瑞研究數據顯示,2016年全國范圍內產生了超過340宗單價、總價地王,數量創下歷史新高的同時,不斷刷新各地的單價、總價地王紀錄。

    ??然而,當時在火熱的拍賣場上,應該無人能料想得到,緊接著上海房地產市場便執行了限購、限價等多重嚴厲的調控,高價地遭遇市場“寒冬”。

    ??在拿下地塊之后的很長一段時間內,始終期待限價政策放開的萬科和融信都沒有任何動作,這片樓面價已經高過大部分項目售價的豪華地塊,在很長一段時間內甚至淪為共享單車的墳場。沉寂多年,如今不得不選擇入市銷售,也面臨著虧損的尷尬處境。

    ??事實上,差不多時期拍下的地王也都面料著相似的處境。2016年底,中央經濟工作會議首次提出房住不炒,拉開新一輪調控序幕,各地紛紛出臺各種限購、限貸、限價政策,提高首付比例,提高房貸利率。嚴格限價調控政策之下,這些成功拉動區域房價的地王卻都身陷危機之中。

    ??泰禾以近8萬元/平方米樓板價拿下的深圳尖崗山地塊,如今仍未有入市的消息;建發以樓板價5.4萬元/平方米拿下的上海寶山顧村地塊,2019年入市時售價僅僅高出樓板價6000元;金茂電建聯合體拿下的深圳龍華民治地塊,2019年底艱難入市。

    ??“地王不是那么好當的”,盧文曦感慨到,以前房企經常采用以時間換空間的操作,現在已經行不通了。房地產市場早已走進下半場,曾經風光無限的地王,現在已經變成房企手中的“燙手山芋”。

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