• 一季度房企融資面面觀:調控與疫情因素疊加下流動性風險加劇?

    蘇志勇2020-04-30 08:48:48來源:中房智庫

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    ??一面是疫情影響下銷售下滑資金回籠困難,一面是嚴厲監管下融資受限,2020年房企資金鏈正面臨史上最為嚴峻的考驗。

    ??4月24日,人民銀行公布了一季度金融機構貸款投向統計報告。一季度末,金融機構人民幣各項貸款余額160.21萬億元,同比增長12.7%,其中房地產貸款同比增長13.9%,增速比上年末低0.9個百分點,增幅連續20個月持續回落。在一季度貨幣政策總體寬松的背景下,房地產信貸并未獲得更多眷顧。房地產信托方面,受資管新規等政策嚴厲監管影響,一季度房地產信托融資同比銳減超4成。債券融資方面,一季度房企境內外發債總額超過3900億元,同比基本持平。但隨著國外疫情蔓延,房企海外債發行銳減,截至4月27日,僅一單房企海外債發行記錄。綜合各種融資渠道,2020年一季度典型房企融資環境不容樂觀,各渠道總融資額同比下降超過15%。

    ??流動性寬松

    ??房地產調控不松

    ??為了應對疫情影響,央行采取了適度寬松的貨幣政策,公開市場操作利率、中期借貸便利(MLF)利率、貸款市場報價利率(LPR)接力式下調;3次降低存款準備金率,并大幅下調金融機構在央行超額存款準備金利率。一系列操作為市場釋放了大量流動性。根據央行發布的金融數據,一季度社會融資規模增量累計達到11.08萬億元,比上年同期多2.47萬億元。一季度末金融機構人民幣各項貸款新增7.1萬億元,同比多增1.29萬億元。從貸款投向上看,工業中長期貸款增速穩步提高,不含房地產業的服務業中長期貸款明顯提升,房地產貸款增幅回落。一季度末,房地產貸款余額46.16萬億元,同比增長13.9%,增速比上年末回落0.9個百分點,連續20個月回落。一季度增加1.75萬億元,占同期人民幣各項貸款增量的24.6%,比上年全年水平低9.4個百分點。

    ??從央行發布的金融數據看,雖然一季度市場流動性異常充裕,但房地產信貸并未因此受到太多的眷顧,反而成為重點盯防的對象。

    ??今年1月,銀保監會副主席黃洪在國新辦新聞發布會上表示,2020年要繼續堅決落實“房住不炒”要求,嚴防信貸資金違規流入房地產市場,持續遏制房地產金融化泡沫化。

    ??4月17日,中共中央政治局會議強調,以更大的宏觀政策力度對沖疫情影響,穩健的貨幣政策要更加靈活適度,把資金用到支持實體經濟特別是中小微企業上。并再次重申——堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,促進房地產市場平穩健康發展。

    ??4月22日,銀保監會首席風險官兼新聞發言人肖遠企在國新辦新聞發布會上表示,銀保監會要求銀行一定要監控資金流向,對于違規將貸款流入到房地產市場的行為要堅決予以糾正。4月23日,人民銀行上海總部召開上海房地產信貸工作座談會,要求堅持“房住不炒”定位,嚴禁以房產作為風險抵押,通過個人消費貸款和經營性貸款等形式變相突破信貸政策要求,違規向購房者提供資金,影響房地產市場的平穩健康發展。

    ??據相關媒體報道,今年以來,僅銀保監會及銀保監局本級開出的涉及違規涉房貸款的罰單至少65張,罰款金額達4400多萬元。

    ??房地產信托規模銳減

    ??兌付風險加劇

    ??房地產信貸持續收緊的同時,作為重要融資補充的房地產信托更加不容樂觀。2019年8月,銀保監會下發《中國銀保監會信托部關于進一步做好下半年信托監管工作的通知》,提出“去通道、控地產、優化結構”的目標,督促轄內信托機構依法合規開展房地產信托業務,提高風險防控前瞻性和主動性,控制業務發展增速。進入2020年,在“去通道、控地產”基礎上,監管部門又為信托業圈定“逐步壓降融資類信托”的新目標:要求2020年全行業壓降1萬億元具有影子銀行特征的融資類信托業務。而融資類信托業務多發生在房地產信托領域。

    ??用益信托統計數據顯示,一季度共計62家信托公司募集成立集合信托產品6325款,募集資金5535.57億元。其中房地產信托1219只,募集規模1167.61億元,同比下降42%,環比下降31.8%。

    ??隨著房企資金壓力加大,房地產信托兌付風險有所加劇,部分依賴高周轉、財務杠桿較高、短期債務量較大的房企現金流會趨于緊張,影響存量地產項目如期兌付。例如近期爆出的杭州工商信托“天洋燕郊創新中心項目”,受區域政策性因素和疫情影響,借款人天洋集團近日向信托公司申請部分借款展期。該項目分三期發行,總規模達48億元。

    ??房地產信托的大幅減少,除了監管因素外,與一季度項目受疫情影響停工有關。隨著復工復產提速,房地產信托融資需求會進一步上升,但在“去通道、控地產”的監管原則之下,房地產信托融資難有大的改觀。

    ??債券融資內外輪動

    ??4月海外債驟冷

    ??銀行信貸和房地產信托長期處于嚴厲監管之下,發債融資就成了房企的最佳選擇。2020年一開年,就迎來了一大波海外發債熱潮。據克而瑞統計數據,僅1月份房企境外發債量就達1075億元,環比增長1066%,同比增20%。境內發債也達到241億元,環比增長287%。根據Wind的統計數據,一季度房企境內外發債總額超過3900億元,與去年基本持平。從月度數據看,1月份海外債迎來高峰期之后,2、3月份逐月回落,3月份僅為44.08億美元,4月份更是進入冰點,截至目前無發行記錄。相比之下,受流動性寬松影響,國內債券3月份迎來井噴,單月118家債務主體發行境內信用債合計融資規模達1132億元,同比增長80%。一季度境內境外發債呈接力之勢。

    ??一季度房企發債井噴主要源于以下幾方面原因:一是今年房企迎來償債高峰,一季度發債多為借新還舊,緩解償債壓力。據統計,今年房地產行業的到期債務約在1.46萬億元,其中7月份為到期高峰,達到1490億元。二是適度寬松的貨幣政策令市場資金充裕,融資成本大幅降低。國內債券票面平均年化利率低至3.7%,較去年同期平均4.87%下降1.17個百分點,甚至比銀行信貸利率還要低。三是受疫情影響,房企銷售受到嚴重影響,短期資金壓力較大,因此短期融資券備受追捧。與其他融資方式相比,短期融資券具有信息披露簡潔、發行方式效率高以及資金使用靈活等特點,對于受疫情影響面臨現金流壓力的房企尤為適用。以招商蛇口為例,分別于2020年2月11日、2月25日、3月6日、3月30日發行五期短期融資券,合計規模66.5億元,期限從143天到270天不等,利率則多在3%左右。

    ??雖然一季度債券融資備受追捧,但也有其局限性。例如海外債券,國家發改委規定,房地產企業發行外債只能用于置換未來一年內到期的中長期境外債務,發行目的只能是償還舊債。另外,隨著海外疫情的蔓延,美元流動性緊張導致美元計價資產擠兌,美元的走強加劇了匯率風險,對于外債占比高且未對沖匯兌風險的房企來說,負債成本將會更高。

    ??另外,監管部門對企業發債有著嚴格的限制,包括企業規模、信用等級、盈利能力、營運效率等指標均有嚴格審查,對于大多數中小房企來說,發債融資也是遙不可及的事。

    ??綜合來看,盡管今年貨幣政策相對寬松,但在“房住不炒”的總基調下,房企融資環境不容樂觀,總體流動性風險加劇。頭部房企融資渠道較多,融資成本相比往年會有所下降,可借機調整債務結構,攤薄資金成本。對于廣大中小房企生存環境越發受到考驗,可采用“傍大款”或抱團取暖方式,走聯合開發的路徑。

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