• 一季度百城房價上漲15%,深圳仍然全國最貴

    亞晨2020-04-28 10:53:58來源:中房網

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    ??中房網訊 (亞晨/文)上海易居房地產研究院近日發布的《100城住宅價格報告》顯示,1-3月份全國100個城市新建商品住宅成交均價為15727元/平方米,同比上漲14.9%。其中,深圳以單價61776元/平方米,繼續成為全國房價最貴的城市,而珠海一季度房價的漲幅仍然最大。

    ??從百城房價漲幅數據看,絕大多數城市依然保持了不同程度的房價上漲。真正出現房價下跌的城市僅26個。對此,易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,考慮到房企一季度的銷售業績和今年的銷售目標,預計二季度會出現各類降價促銷的動作,這客觀上會使得百城房價上漲的幅度進一步收窄。但也需要看到,“房住不炒”依然是房地產調控的總綱,如果部分城市出現房價炒作和過快上漲,那么管控依然會繼續。

    ??此外,易居研究院發布的《100城住宅庫存報告》顯示,3月底全國100個城市新建商品住宅庫存總量為46678萬平方米,環比減少1.1%,同比增長3.7%。百城庫存已經出現了連續16個月同比小增的現象,其中蕪湖、香河和大廠等城市存銷比數據相對偏大,超過了36個月的水平。另有36個城市的庫存去化周期超過18個月,這些城市庫存去化壓力較大。

    ??相比去年同期水平,庫存數據保持了同比小增的態勢。在嚴躍進看來,這和新冠肺炎疫情下住房交易市場受到沖擊有關。由于2月份各城市接近零成交的數據,導致近期去庫存周期的數據明顯放大。另外需要注意的是,在46個月后百城庫存去化周期首次超過1年,這是值得警惕的信號。

    ??一季度百城房價上漲15%

    ??《100城住宅價格報告》顯示,1-3月份全國100個城市新建商品住宅成交均價為15727元/平方米,同比上漲14.9%。相比1-2月份的數據,今年1-3月份房價漲幅數據明顯收窄,進一步體現房價降溫的特征。

    商品住宅

    ??從各線城市表現來看,1-3月份4個一線城市新建商品住宅成交均價為46561元/平方米,同比上漲7.5%;32個二線城市新建商品住宅成交均價為15561元/平方米,同比上漲14.0%;1-3月,64個三四線城市新建商品住宅成交均價為11711元/平方米,同比上漲11.5%。

    ??易居研究院分析認為,相比1-2月份的數據,今年1-3月份一線城市房價漲幅有所擴大。近期包括上海和深圳出現了“戴口罩搶豪宅”等現象,其對房價走勢有一定影響。二線城市方面,房價漲幅相對偏大。雖然與1-2月份相比,1-3月份的房價漲幅有小幅收窄。但二線城市作為未來人口導入的重要區域,尤其是今年的人才政策比較寬松,潛在購房需求很大,客觀上此類城市房價依然會比較堅挺。即便后續有降價促銷等動作,其漲幅或依然大于一線和三四線城市。而三四線城市與前兩月相比,房價漲幅明顯收窄,呈現降溫態勢。后續在交易行情不明朗的情況下,要關注房價降溫等風險。

    ??深圳房價仍然全國最貴,珠海漲幅繼續領跑

    商品住宅價格水平

    ??根據易居研究院統計,深圳繼續成為今年1-3月全國房價最貴的城市,為61776元/平方米。尤其是近期深圳豪宅交易比較火熱,客觀上使得房價數據明顯拉升。統計數據顯示,在全國100個城市中,有13個城市的房價超過了2萬元水平。而包括海口、無錫、溫州等城市,房價也開始接近2萬元的水平。

    商品價格漲幅排序

    ??如果從漲幅方面來看,1-3月珠海的房價漲幅最大,這和粵港澳大灣區的建設等因素有關。統計顯示,在全國100個城市中,有35個城市的房價漲幅是兩位數的。同時有26個城市房價是下跌的,其中肇慶的跌幅最大。

    ??百城住宅庫存連續16個月小幅增加

    ??易居研究院發布的《100城住宅庫存報告》顯示,3月底全國100個城市新建商品住宅庫存總量為46678萬平方米,環比減少1.1%,同比增長3.7%。百城庫存已經出現了連續16個月同比小增的現象。易居研究院認為,考慮到當前房屋交易市場明顯弱于去年同期水平,所以二季度依然需要防范庫存的壓力。

    庫存面積

    ??供求關系方面,報告顯示,3月份100個城市新建商品住宅供應量為2790萬平方米,而成交量為3325萬平方米。今年前3個月樓市均呈現了“供小于求”的態勢,這使得庫存出現了環比小跌。易居研究院預計后續或出現“供大于求”的矛盾,尤其是二季度預計各地預售許可證的發放節奏會加快,新增供應數據會放量,這會使得百城供求關系出現變化。

    ??城市結構上,報告顯示,截至3月底一、二、三四線100個城市新建商品住宅庫存總量分別為2833、23769和20076萬平方米,環比增速分別為-0.2%、-1.4%和-0.9%,同比增速分別為1.2%、6.6%和0.8%。對比去年同期水平,三類城市庫存均有上升,其中二線城市庫存上升力度最強,這和近期新盤供應力度加大等有關。

    商品住宅庫存

    ??從各個城市表現來看,庫存上升的城市數量增加。報告顯示,截至3月底100個城市中有57個城市庫存出現了同比正增長現象,相比2月份54個城市的數量有所增加。包括杭州、成都在內的部分二線城市庫存上升比較明顯,這和近期新盤供應規模增大等有關。同時,100個城市中有43個城市的庫存出現了同比下降態勢,其中中山、珠海等城市的同比下降最為明顯,這和粵港澳大灣區建設下購房需求積極釋放等有關。

    ??一季度100城存銷比陡然攀升,36城去化周期超過18個月

    商品住宅存銷比

    ??從100個城市存銷比來看,3月份100個城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為12.5個月,這也意味著市場消化完這些庫存需要1年以上。值得注意提,過去46個月中百城庫存去化周期均低于12個月,3月份數據說明近期百城去庫存壓力明顯增大。不過,2月和3月受疫情影響,住宅成交量明顯偏低,也導致了去化周期增長明顯。

    ??從城市結構看,一線城市去化周期最長。報告顯示,3月份一、二、三四線100個城市新建商品住宅存銷比分別為14.6、11.7和13.4個月。這三類城市存銷比總體都呈上升態勢,這也進一步說明三類城市的去庫存壓力有所增加。其中,一線城市和三四線城市的庫存去化周期均超過1年。

    商品住宅存銷比

    ??從城市排行可以看出,3月份,包括蕪湖、香河和大廠等存銷比數據相對偏大,超過了36個月的水平。統計顯示,全國百城中有36個城市的庫存去化周期超過18個月,易居研究院認為,這些都屬于庫存去化壓力相對偏大的城市,后續此類城市購房政策放松的可能性會更大。

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