• [克而瑞]連續6個月下行,哪些二三線將率先“突圍”?

    2020-04-30 16:20:57

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    • 城市:全國
    • 發布時間:2020-04-30
    • 報告類型:住宅交易分析
    • 發布機構:克而瑞

    ◎  作者 / 楊科偉、俞倩倩

    ??3月,房地產市場緩步復蘇,二三線城市的復蘇速度明顯要好于一線城市,新房成交的同比跌幅基本都在3成以內。根據市場周期發展規律,每當經濟危機或是大蕭條時期,樓市一般也處于下行周期,優質資源基本都在向核心城市聚集,二線城市和強三線城市毋庸置疑成為房企投資、購房者買房的首選。值得關注的是,部分核心二三線已在2019年盡顯“疲態”,步入下行周期,新冠疫情無異于“雪上加霜”,究竟哪些城市會因此“一蹶不振”?哪些城市能夠在疫后率先“強勢”突圍?我們將在下文一一解析。

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    ??10個核心二三線連續6個月成交下行

    ??下行周期or波動行情?

    ??回顧38個二線和強三線城市2019年至今的成交表現,2019年整體保持穩定,刨除1-2月因傳統春節假期對成交的影響之外,其余月份成交面積均維持在3000萬平方米上下波動,2019年12月創階段性新高達3554萬平方米,而后因遭遇新冠疫情,樓市急轉而下,2月幾近“冰點”,3月穩步回升至2023萬平方米。

    二三線

    ??分城市來看,我們發現,10個典型城市的行情相對獨立,自2019年下半年以來便開始波動下行,2020年3月較2019年高點的平均跌幅達到了53%,其中寧波、泉州、鄭州的跌幅最為顯著,均超過了65%,重慶、蘇州、常州等核心二三線城市同樣是榜上有名,究竟是市場壓力下整體成交步入下行周期,還是新冠疫情加劇了短期波動行情,后期仍有望突圍而出呢?

    二三線

    ??2

    ??常州、蘇州:“升-降-升”

    ??處于高位盤整階段

    ??疫后短期內復蘇動力較強

    ??常州、蘇州的情況相對類似,2015-2017年基本都迎來過一輪上行周期,而后2017-2018年市場熱度稍有回落,不過也基本處在波動期,2019年初再度回升,年中成交量才開始震蕩下行,延續至今。依據其周期變化的規律,我們認為,這類城市的成交量仍處于爬升階段,疫后短期內復蘇動力較強,2020年整體成交仍有望保持小幅微增。

    二三線

    ??從蘇州、常州近期的樓市變化,我們也不難看出端倪:樓市成交方面,3月蘇州、常州的新房成交量環比大增,同比跌幅均保持在2成之內,算是不同能級城市中復蘇較為顯著的。從周度數據來看,蘇州4月3周累計成交已達69.83萬平方米,最近一周成交量高達29.1萬平方米,環比上升了7.81%。

    ??土拍方面,兩地基本也在迅速回歸正軌,市場信心加速建立。4月9日,蘇州開啟今年的第四場土拍,兩宗涉宅用地分別以13.71%、14.06%的溢價率成交,而一周前的4月1日,10宗地塊同樣攬金132億元。常州的土地市場則更為火爆,年初至今已有3宗單價破萬地塊成交,4月10日成交的楊板村地塊樓面價高達19793元/㎡,常州新地王再被刷新。

    ??綜上,我們認為,蘇州、常州的下行行情并不具有可持續性,短期內隨著地市火爆的正向傳導,樓市仍有進一步復蘇的空間。加之近期兩地均有不同程度的人才激勵政策,二季度市場仍有望保持穩步上行,持續回升。

    ??3

    ??沈陽、長春:樓市成交周期性顯著

    ??4-7月為傳統熱銷期,二季度成交可期

    ??沈陽、長春作為東三省核心城市,樓市周期表現還是有一定的相似之處:一方面從從大趨勢來看,整體波動性不強,沈陽的月度成交中樞集中在100-150萬平方米,長春的月度成交中樞集中在60-80萬平方米,值得關注的是長春在2018年下半年以來還是迎來了一波火熱行情,月度成交一度攀升至80-100萬平方米,至2019年下半年才有了顯著下挫。另一方面,從小周期來看,4-7月為東北樓市傳統熱銷期,每年年中沈陽、長春基本都會迎來一波火熱行情。基于此,我們認為,沈陽、長春二季度成交回升的可能性相對較大,大概率回歸到自身原本的成交中樞。

    二三線

    ??4

    ??寧波、濟南、佛山、鄭州

    ??近幾年成交回落且波動加劇

    ??2020年大概率低位徘徊

    ??寧波、濟南、佛山、鄭州的新房成交月度行情波動還是比較顯著的,共性特征如下:一方面2015年以來行情走勢呈現出“M”型,基本都迎來了兩次需求爆發的高點,不過成交面積中樞有“下移”征兆,高點一次不如一次。另一方面,當前基本也都處于下行周期,且3月成交同比跌幅基本都在3成以上,市場短期恢復較為困難。預判后市,我們認為,這類城市二季度行情會持續低迷,整體成交依舊會保持低位波動。

    商品住宅

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    ??重慶、泉州:經歷漫長的上行周期

    ??需求透支嚴重,預期成交仍將穩步回落

    ??最后一類為重慶和泉州,因這兩個城市2015年以來沒有顯著的上下行周期,因而我們將時間軸延展到了2019年至今,總體來看,其目前處于下行周期的特征還是比較顯著的,這兩個城市的月度成交量基本都在2018-2019年迎來了顯著高點,而后開啟了穩步回落。預判其2020年二季度走勢,我們認為,這樣的下行趨勢還將延續,成交量預期穩步回落,整體維持在歷史低位。

    ??一方面從兩地目前商品住宅的成交情況來看,復蘇相對緩慢,3月重慶僅成交115萬平方米,同比下降了51%,一季度成交累計同比也下降了57%。泉州如是,3月成交和成交累計同比跌幅均在6成以上。另一方面,兩地樓市都不算是“大漲大跌”型,經歷了漫長的爬升期之后,房價顯著增長,需求集中爆發后,也會迎來階段性的疲軟期,以重慶為例,2017年前房價基本還維持在8000元/平方米,至今已然攀升至12000元/平方米,基本也接近了當地的購買力極限,成交量階段性回調也在預期之中。

    二三線

    ??綜上,我們分析了10個近半年來處于下行周期的核心二三線城市,可以得出,首先,新冠疫情可能是加速短期內樓市下行的重要導火線,但是3月以來,隨著各地陸續復工,疫情得以控制,整體負面效應在減小。其次,不同城市的復蘇進程快慢不一,我們認為,按復蘇程度排序應是:常州、蘇州>沈陽、長春>寧波、濟南、佛山、鄭州>重慶、泉州。具體來看:

    ??以長三角核心區的常州、蘇州為典型代表,地市大熱強化樓市向好預期,當前整體成交穩步恢復,基本已經接近去年同期水平。

    ??沈陽、長春即將迎來營銷旺季,預計二季度仍將保持穩中有增態勢。

    ??寧波、濟南、佛山、鄭州因近些年來行情延續低位波動,短期內若無利好,預期2020年也將延續低位徘徊趨勢。

    ??而諸如重慶、泉州等城市,因前期需求透支嚴重、房價也基本上漲到居民購買力瓶頸,二季度成交預期仍將穩步下行。

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