• [東方金誠]疫情對供需產生抑制,行業基本面韌性猶在

    2020-04-30 16:43:50

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    • 城市:全國
    • 發布時間:2020-04-30
    • 報告類型:市場報告
    • 發布機構:東方金誠

    ??一、行業基本面

    ??銷售端:新冠肺炎疫情對房地產一季度銷售產生較大沖擊,但3月銷售降幅收窄,預計在政策維穩、按揭投放趨穩及需求回補的影響下,二季度銷售增速將持續修復。

    ??2020年一季度受疫情影響,房企推盤數量顯著下滑,國內商品房銷售受到較大影響,但隨著復工投產的不斷推進,3月以來銷售有所回暖。2020年1~3月,全國商品房累計銷售面積21978萬平方米,同比下降26.3%,但降幅較1~2月收窄13.6個百分點,銷售增速有所回升;商品房銷售額20365億元,同比下降24.7%,降幅較1~2月收窄11.2個百分點。預計二季度隨著疫情影響的進一步消退,房企推盤銷售節奏及市場購房需求將得到有效釋放,上半年商品房銷售面積增速有望明顯修復至-13.8%左右。目前各城市復工投產不斷增加,線下售樓處重新開放,部分房企積極推出“以價換量”打折促銷等營銷策略,同時“渡難關”因城施策密集實施釋放出一定程度托底及維穩的信號,“三穩”基調不變,按揭投放趨穩,加之貨幣政策和部分城市政策邊際寬松可期,二季度銷售增速料將持續得到修復。此外,也需關注海外疫情下外需下滑、失業增加、國內居民購買力下降的不確定性因素。

    房地產行業

    ??投資端:疫情對拿地及開復工的制約導致行業投資增速為負,但復工提升帶動3月投資增速回正,預計二季度投資增速在銷售回款增加、拿地及開復工回暖的情況下繼續改善

    ??疫情使得房企銷售及回款承壓,開復工延緩,影響拿地意愿,房地產開發投資累計增速出現負增長。1~3月,房地產開發投資完成額21963億元,同比增速-7.7%,其中3月開發投資完成額11848億元,同比增長1.15%,單月同比增速回正,主要是3月國內房地產項目有序復工,土地購置及建安支出增加所致,由此導致累計投資增速較1~2月提升8.6個百分點。1~3月新開工面積2.82億平方米,累計同比下降27.2%,但較1~2月提升17.7個百分點;全國房屋竣工面積1.56億平方米,累計同比下降15.8%;施工面積71.79億平方米,累計同比增長2.6%。土地市場亦受到疫情的不利影響,但3月以來有所回暖,1~3月,全國土地購置面積1969萬平方米,同比下降22.6%;100大中城市供應土地占地面積14589.05萬平方米,累計同比增長8.01%,累計增速由負轉正。

    ??預計二季度,隨著各地復工進度加快及復工率的提升,在部分地方政府適度支持政策以及整體寬松的融資環境下,房企土地購置、新開工及施工將在銷售回暖的條件下繼續得到改善,復工程度的增加及結轉高峰的到來對竣工增速提升亦可提供保障,總體來看,房地產投資增速預期進一步向上修復。


    房地產行業

    ??政策:“房住不炒”、“三穩”預期不變,多地政策支持房地產市場平穩健康發展

    ??一季度多地陸續出臺相關調控政策,在堅持“房住不炒”基調不變,“三穩”的目標不變的基礎上,通過供給端和需求端支持區域內房地產市場平穩健康發展,雖然存在放松政策和收緊政策,但總體地產政策呈放松趨勢。供給端,多個城市密集出臺穩樓市政策扶持房地產企業“渡難關”,政策包括延期或分期繳納土地出讓金、順延項目開竣工時間、降低商品房預售門檻等。需求端的政策有松有緊,一方面南昌、蘭州、衡陽、駐馬店、中山等城市出臺降低首付比例、降低人才補貼、契稅減免等調控政策;另一方面海南、佛山進一步收緊了限購政策,政策重點是緩解房企壓力,促進房地產市場平穩健康發展。

    ??預計二季度,國內房地產市場調控仍將保持“三穩”為政策背景,同時各地政府的“因城施策”將更加靈活,政策面在保持“房住不炒”的調控定力同時,不排除部分城市適度政策放松支撐財政托底經濟的可能,同時,部分經濟基礎薄弱的三四線城市因前期銷售較弱存在更大的微調空間。

    房地產行業

    ??到位資金:銷售回款拖累行業資金,但寬信用下降幅3月已開始收窄,預計二季度在銷售回暖及政策對沖下,房企資金壓力將進一步緩解

    ??疫情對一季度房企到位資金形成負面影響,但3月受益于銀行資金面寬松和政策支持,房企流動性有所緩解,到位資金降幅收窄。1~3月,房地產開發企業到位資金33566億元,同比下降13.8%,降幅較1~2月收窄3.7個百分點,主要是融資環境改善導致自籌資金規模增加。1~3月房企到位資金中自籌資金10755億元,同比下降8.8%,但受益于債券發行規模的增加,降幅較1~2月收窄6.6個百分點,其中發行主體信用等級為AAA、AA+和AA的債券發行金額占比分別為61.8%、28.5%和9.8%,AAA房企債券發行規模占比較2019年提升8.47個百分點,債券發行高等級趨勢顯著;此外,一季度房企定金及預收款9542億元,同比下降22.4%,市場需求的回暖尚需一定時間;國內貸款6716億元,同比下降5.86%;利用外資19億元,同比下降42.92%;個人按揭貸款5228億元,同比下降7.4%。

    ??預計二季度,在銷售復蘇、政策支持以釋放流動性的影響下,房企到位資金有望繼續改善。隨著疫情得到控制,房企銷售將逐步恢復,同時“渡難關”因城施策密集實施及“降息周期”資金面相對寬松環境下,房企的資金壓力將有所緩和。融資集中度或將進一步提升,融資渠道更為通暢、凈負債率較低的龍頭房企將更加受益。

    房地產行業

    ??二、債券發行與到期情況

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